#1 - Mi primera inversión inmobiliaria: análisis 1 año después
Principales resultados, reflexiones y errores en la adquisición de un inmueble para rentabilizar vía alquiler.
Aprovechando que toca hacer la declaración de la renta y que ya ha pasado año y medio desde que realicé mi primera inversión inmobiliaria quiero hacer balance de la operación y comentar las decisiones/reflexiones más relevantes.
A modo de contexto, el objetivo era obtener un activo que generase un flujo de caja mensual positivo y que por tanto fuera rentable más allá de la hipotética revalorización del inmueble.
Índice
1. Métricas clave de la operación
2. ¿Intervenir en la operación o confiar todo el proceso a un tercero?
3. Inversión inmobiliaria VS otras opciones de inversión
4. ¿Cuál es mi estrategia en lo que a inversión inmobiliaria se refiere?
5. Reflexiones tributarias a corto y largo plazo
6. Errores principales
7. En quién confiar1. Métricas clave de la operación.
Precio de compra → 51k€ (financiado el 90% al 2.85% fijo y a 30 años → Cuota mensual 189.83€)
Gastos Inmobiliaria → 2k€
Impuestos/Notaría → 5k€
Rehabilitación (Reforma + muebles) → 17k€
Gastos recurrentes fijos (Comunidad, IBI, seguros) → 111€/mes
Otros gastos recurrentes diría que pesimistas (mantenimientos varios, cambio inquilino etc) → 60€/mes
Precio alquiler → 560€/mes
En definitiva, puse 29k€ de mi bolsillo y pedí prestado al banco 46k€ para generar mensualmente un flujo de caja de caja antes de impuestos de 200€. Es decir, una rentabilidad aproximada del 8.2% (cashflow anual / dinero invertido) o del 11.6% si incluimos en el numerador el importe de deuda amortizado de la hipoteca.
Creo que es una operación respetable pero que podría haber sido mejor. Más adelante comento los que creo han sido los mayores errores.
2. ¿Intervenir en la operación o confiar todo el proceso a un tercero?
No tiene porque ser un todo o nada. El proceso tiene numerosos eslabones susceptibles de asesoramiento. En mi cabeza son los siguientes, en orden de criticidad:
Qué piso comprar y a qué precio.
Qué inquilino elegir.
Qué reforma hacer.
Cómo adecuar el inmueble.
Qué precio poner al alquiler.
Yo decidí intervenir en prácticamente todas las decisiones. Desde visitar el inmueble hasta elegir al inquilino, pasando por decidir las partes a reformar.
La parte que delegué 100% fue la de amueblar y poner bonito el piso. Ojo, pretendía hacerlo con ayuda de mi familia, pero después de las dos primeras conversaciones sobre el tema me di cuenta de que era un laberinto sin salida.
Volviendo al tema. Tenía experiencia nula en inversión inmobiliaria y era consciente de que un tercero de confianza podría hacer casi todo mejor que yo. Y por si fuera poco, estaba seguro de que mi tiempo era más valioso en otros menesteres. Y aun así, decidí intervenir por dos motivos:
Nadie se preocupa por mi tanto como yo.
Sabía que me iba a llevar mucho aprendizaje para el futuro.
Para la siguiente operación cambiaré 100% la estrategia. Lo delegaré todo.
Ya tengo bastantes personas en las que confío y en las que delegaría sin miedo. Además ya me he llevado gran parte del conocimiento que me interesa. Ahora tengo órdenes de magnitud sobre precios, tiempos, impactos en alquiler etc.
No soy un profesional, pero puedo hablar con ellos con algo de solvencia.
3. Inversión inmobiliaria VS otras opciones de inversión.
Esto da para escribir un libro. Además es un tema muy personal por lo que no tiene mucho sentido debatir qué es mejor. Aun así, mis reflexiones fueron las siguientes:
Mi cartera se constituye principalmente de fondos indexados, planes de pensiones, algunas acciones sueltas y cripto. Meter algo de inmobiliario diversifica un poco el asunto. Pero no te voy a engañar, esto de diversificar no me preocupa demasiado actualmente.
El apalancamiento. Este es el factor determinante en mi opinión. Un tipo fijo al 2.85% me parece dinero regalado (ya me gustaría haber pillado los tipos casi en 0…) y cuando pasen 10 años la cuota de 189€ será el equivalente a salir a cenar (no he hecho los números, pero ya me entiendes).
Obtener un 10% de rentabilidad me parecía razonable en comparación con las alternativas que vislumbraba entonces. Actualmente, habiendo fondos monetarios al 5% muy accesibles, la decisión me parece más justa.
Compré la vivienda en mi ciudad natal (donde reside mi familia) y quizá en el futuro alguien la pueda necesitar. Me genera tranquilidad tener la opción de ayudar en este frente. Es un intangible interesante.
Es una inversión poco líquida. Los inmuebles en general tienden a ser poco líquidos. Y si nos vamos a inmuebles de alta rentabilidad por alquiler, normalmente más aun. Pero era una operación pequeña en importe por lo que no me parecía nada bloqueante.
Tenía curiosidad por probar este tipo de inversión y por aprender. Es más que probable que en el futuro siga haciendo operaciones inmobiliarias (y probablemente con mayor impacto en mi vida) por lo que valoro bastante el haber experimentado y aprendido en una operación pequeña.
Es una inversión que se puede convertir en un dolor de cabeza. Eso me preocupaba bastante. Simplemente intenté mitigarlo con buena selección de inquilinos y con los seguros pertinentes. De momento todo perfecto, aun así los riesgos están ahí. Son el precio a pagar por el resto de ventajas.
Los temas regulatorios, aunque me generaban ruido (y ahora más) no jugaron ningún papel en mi decisión. Si le hubiera dado un gran peso probablemente no habría hecho la operación.
4. ¿Cuál es mi estrategia en lo que a inversión inmobiliaria se refiere?
Si hablas con un profesional seguro que te dirá que es muy importante tener clara tu plan de vida para definir una estrategia de inversión concreta (en inmobiliario y en general). Y no lo desmiento.
No obstante, ni tenia ni tengo un plan claro de en qué se va a convertir la inversión inmobiliaria en mi vida. Cuando tome esta decisión de inversión solo buscaba apalancarme barato, aprender y hacer una operación de rentabilidad respetable.
¿Pretendo vivir de las rentas inmobiliarias? Preferiría vivir de otro tipo de rentas si te soy sincero. Aun así es probable que haga algunas operaciones más. El apalancamiento barato es demasiado atractivo y permite crecer rápido.
También me da la impresión de que los últimos 10 años han sido un espejismo en lo que se refiere a inversión inmobiliaria. Creo que conviene recapacitar sobre qué nivel de apalancamiento puedes soportar en escenarios de crisis económica profunda.
De hecho hagamos el siguiente ejercicio. Asumamos que en caso de crisis económica en los inmuebles de alta rentabilidad por alquiler la probabilidad de impago será del 30% (hipótesis probablemente pesimista). Además imaginemos que con el cashflow de un inmueble cubres los gastos de otro (hipótesis probablemente optimista). Es decir, si tienes 2 pisos y te impaga 1, no hay problema, porque el cashflow del buen pagador cubre los gastos del que impaga (de esta forma no tienes que inyectar más dinero a tu cartera de inmuebles). ¿Qué probabilidad hay de tener que aportar cashflow a la cartera de inmuebles en función del número de pisos que tienes (N)? O dicho de otra forma ¿Qué probabilidad hay de que impaguen más de la mitad de tus pisos? Veámoslo (como diría Rallo):
Si tienes un piso la situación es obvia: la probabilidad de que te impaguen más de la mitad es 30% (es la probabilidad de que te impague el piso que tienes).
Si tienes 2 pisos ya tendrían que impagarte los 2. Esto es un 9% aproximadamente.
Si tienes 3 pisos tendrían que impagarte al menos 2 para tener que aportar cash flow personal a tu cartera. Esto es en torno a un 21% de probabilidad.
El punto que quiero transmitir es que si tienes muchos pisos la propia diversificación inmobiliaria tiende a protegerte (al menos con las premisas comentadas). Si tienes pocos pisos es más probable que necesites un pulmón exterior, ya sea tu trabajo por cuenta ajena u otra fuente ingresos. Existen otro mitigadores de riesgo, como los seguros de impago. Pero en definitiva, que hay que ser cuidadoso con el apalancamiento excesivo. Más aun si pretendes vivir exclusivamente de las rentas inmobiliarias.
5. Reflexiones tributarias a corto y largo plazo
Nada escapa de hacienda. Y este tipo de operaciones menos.
Problema en el corto plazo por IRPF
Si la vivienda se destina para alquiler de larga estancia el 60% de la base imponible esta exenta de tributar. Esto es bueno.
La base imponible del alquiler se suma a la base imponible general. Esto es malo. Bueno, depende de lo que cobres por cuenta ajena.
Por ejemplificarlo, pongamos este ejemplo:
Ingresos por alquiler → 5.000€
Gastos deducibles (intereses, comunidad, seguros etc) → 2.000€
Beneficio → 5.000€ - 2.000€ = 3.000€
Deducción del 60% → 3.000*60% = 1.800€
Base imponible → 3.000€ - 1.800€ = 1.200€
Impuestos a pagar → 1.200*Tipo marginal
Es decir, en función de tu tipo marginal pagarás más impuestos o menos. Y tu tipo marginal depende principalmente de tu salario. Mi tipo marginal ronda el 45%. Es decir, siguiendo el ejemplo pagaría 540€ de impuestos. Algo más del 10% de los ingresos brutos se irían en impuestos.
El salario promedio en España ronda los 30k€ por lo que la persona promedio tendría un tipo marginal aproximado del 30% y pagaría 360€ de impuestos. En definitiva, cuanto más cobres por cuenta ajena, menos rentable te sale este tipo de inversión por la penalización tributaria (aunque por otro lado, más capacidad crediticia tendrás y por tanto más opción de apalancamiento).
Problema en el largo plazo por IRPF
No fui consciente de este punto hasta meses después de comprar el piso. No es que sea difícil de entender, es que ni siquiera me lo planteé (véase este tuit).
La cuestión es la siguiente: ya te he contado que invierto en planes de pensiones (PP). Por si no conoces el producto, una de las ventajas de este vehículo de inversión es que reduce tu base imponible general. Pero solo hasta 1.500€ por desgracia (si quieres más detalle pásate por la newsletter o por la cuenta de Twitter de Papa2fire, no conozco a nadie que haya profundizado más en estos asuntos).
Si actualmente tienes un tipo marginal alto, por ejemplo 45%, hay un incentivo interesante en invertir en un PP ya que te devolverán bastante dinero en la declaración. En este ejemplo 1.500*45% = 675 de devolución.
Si reinviertes lo que te devuelven podría decirse que por el precio de 1.500€ estás invirtiendo por valor de 2.175€. O si te quedas la devolución sin más, puedes asumir que con 825€ estás invirtiendo por valor de 1.500€. En cualquier caso, ¡Profit!
¿Cuál es la contrapartida? Entre otras cosas, que cuando en el futuro rescates el dinero, todo el importe tributará como renta del trabajo (no solo la plusvalía) al tipo marginal que te toque en el momento del rescate.
Con esto en mente la estrategia parece clara: invertir en PP cuando tienes un tipo marginal alto y rescatar cuando sea muy bajo (quizá en el momento de la jubilación por ejemplo).
Ahora bien, ¿Qué pasa si durante el transcurso de tu vida has comprado muchos pisos y tienes muchos ingresos por alquiler? Que tendrás un tipo marginal alto y los rescates del PP se verán penalizados. Es decir, existe una suerte de conflicto de intereses entre las rentas inmobiliarias y los rescates de los planes de pensiones.
De momento no tengo un plan para lidiar con este conflicto entre rentas. Solo Dios sabe como estará la regulación en 30 años.
6. Errores principales
Partiendo de que creo que la operación no ha sido mala, hay cosas que probablemente se podrían haber hecho y/o pensado mejor.
Coger un piso tan barato tiende a penalizar la rentabilidad porque hay gastos que no dependen del precio. Por ejemplo, un piso de 100k€ tiene un seguro de hogar muy similar en precio al de un piso de 50k€. Cambiar 20 metros cuadrados de suelo de un piso cuesta lo mismo independientemente de si el piso cuesta 50k€ o 100k€. Con esto quiero decir que los costes en los que incurres posteriores a la compra pesan más en la cantidad total invertida. Y por tanto deterioran más la rentabilidad.
Probablemente invertí más de la cuenta en la reforma. Te aseguro que era consciente de que esto podía ocurrirme (lo había leído numerosas veces en Twitter) y aun así me ocurrió. Es difícil saber el retorno de cada euro invertido en reforma. En este aspecto una persona experimentada en el sector creo que puede aportar muchísimo.
Podría haber rascado más financiación. Ya te he contado que invertí 29k€ de mi bolsillo. En realidad fue algo menos porque parte de la adecuación la cubrí con algunos préstamos pequeños al 0% (que por supuesto no podía dejar pasar). No obstante, creo que si hubiera dedicado más tiempo a la financiación podría haber tenido mejores condiciones ya que la hipoteca suponía un % de esfuerzo sobre mi nómina muy bajo. Esto podría haber hecho bajar la inversión, subir el cash flow y en definitiva, subir la rentabilidad.
7. En quién confiar
Aunque en esta operación participé en casi todo el proceso, esto no quiere decir que no tuviera ayuda. Dentro de que era consciente de que no tenía ni idea, traté de crearme el máximo criterio posible. ¿Cómo? Fácil. Solo tienes que ir a Twitter y leer a las cuentas adecuadas.
Hay muchísimo contenido. A veces tanto que se hace difícil filtrar. A modo anecdótico te contaré que actualmente pago Youtube Premium para evitar los anuncios de inversores inmobiliarios tratando de vender cursos.
Pero hay mucho valor por ahí. Y como es de bien nacido ser agradecido, os dejo links de las personas que más valor me han aportado a mi en este campo:
Además son buena gente.
Muchas gracias por leer Ochenta Veinte!
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Álvaro OPK
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